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どうしたらいい?不動産投資!

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マンション

今や関東圏は工事原価が高騰し、建設費の上昇が顕著にみられます。当然引きつられて家賃も上昇すると思いますが、若干タイムラグがあるでしょう。家賃の上昇が控えめだと工務店、メーカーの請負金額もそう大きくは上げられません。なぜなら、銀行から融資を受ける場合、収益性も重要視されるため、家賃収入と総事業費の関係は重要になるからです。ではどのようにして収益性を保つかというと、簡単に言えば工事原価を抑えるしかない。場合によっては、質が低下することになります。実際、賃貸アパート、賃貸マンションを販売するうえで表面利回りが1%前後悪化するということは、致命的です。仲介業者はというと、2008年のリーマンショック後、派遣切り等で空室が増大し、その為、家賃が下落した時に安価で新築された物件の家賃とのはざまで対応できていないように思われます。それでも、ほんの数年前は立地もよく、利回りも高い中古物件も散見されましたが、最近は築古で積算評価以下の物件(キャピタルゲインが上乗せされている為)か築浅で利回りが5,6%の物件が殆どです。そのような状況であれば、築古の物件は銀行融資が基本的に建物の法定耐用年数内であるため、RC(47年)、S造(34年)、木造(22年)から築年数を引いた残りの期間が融資期間となる場合があります。木造で、築20年の物件は建物に担保となる評価は殆どなく、土地の評価金額での売り出し価格でない限り、自己資金がかなり必要になってきます。築浅に関しても利回りが低い物件が多く、フルローン、オーバーローンといった考え方はかなり難しいと思います。中古マンションの売買も関東圏は活発になっていますが、築10年から15年ぐらいの賃貸物件の家賃が上昇してくると、面白いと思いますが、オリンピック特需、復興特需を取り違えると不動産投資を失敗する人が増えるかもしれません。確りと出口を見た投資と現状の把握が重要です。勿論、私の考えは持論ですので、全てが正しいとは言えませんが、不動産投資は数十年先も見越した考えが必要になりますので、あらゆる情報を収集し、分析し、結論を導くかが重要になりますので、確りと熟考したいと思います。

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アパートの建築営業会社に勤めて15年、人に勧めて自分はしないじゃ話は通らない!でも土地がない!それでも不動産投資で経済的自由を勝ち取りたいサラリーマンです。

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